房地产的“拐点”正在出现  楼市降价窗口或提前打开

　　伴随着“新国八条”政策出台，上海、重庆开征房产税，各地方版楼市调控细则陆续着地，“限购令”、“地方房价控制目标”成为2011年一季度楼市的主题词。

　　有关分析指出，随着楼市调控政策的持续趋紧，在“组合拳”调控之下，最迟不会超过5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现下跌，也即房价出现“拐点”。
 
    房价持续出现松动迹象
    国家统计局数据显示，与上月相比，2月份70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。与上月相比，二手住宅环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与去年同月相比，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。

    中国指数研究院的统计也显示，在监测的30个大中城市中，3月城市楼市成交量相对去年3月有近八成城市下跌。所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%，其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

    易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭判断，随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，从2009年底到2010年，房地产开工面积很大，再加上限制投资性住房需求，房地产市场供求关系在扭转，格局调整不可避免。中央此轮调控房地产的力度空前，决心也是巨大的。已经开始有一些效果，首先是交易放量，上海、北京一些楼盘已经降价。其次供应量也增加了。

    加息与原有调控政策叠加施压
    在信贷政策收紧的情况下，1月底出台的“新国八条”从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度加大楼市调控的力度，而此次加息更增加了房价下行的可能性。

    资料显示，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程。往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。2004年至2007年间，央行曾6次加息，在2006年前加息对楼市基本没影响，但2007年四季度楼市开始明显降温。而本轮加息由于是在房地产贷款持续紧缩基础之上的，所以对楼市的影响可能会超过以往。

    中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，本次加息是预期中的事情，央行本次加息从另一方面来说也是为了抑制房价。

    中国社科院金融研究所专家易宪容也认为，此次加息必然会对楼市造成一定冲击，央行加息是必然的趋势。信贷政策收紧对楼市的刺激作用较为明显，在多重政策作用下房价或下降。

    中信证券首席宏观分析师褚建芳指出，一到二次的加息对国内楼市影响不会很大，但如果央行连续加息并累加到一定阶段的时候，对房地产市场的影响将会显现出来。

    “拐点”可能在不久后到来
    关于房价调控是否出现“拐点”，一些专家持比较乐观的看法。

    中国房地产学会副会长陈国强判断，如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前打开，很可能会在二季度到来。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松判断，房地产供求关系扭转，房价下跌是趋势，房地产“拐点”正在出现。经过行业整合，小幅价格调整这种可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的，受到冲击会更大。调整一开始，就会有一系列的反应，下调10%很有可能，而且不会就此止住，不排除个别楼盘出现甩卖。

    中国社科院城市发展与环境研究所专家牛凤瑞指出，今年一月出台的楼市调控政策实施至今已近3个月时间，一系列抑制市场需求的“限贷”、“限购”政策效应初显，表现之一便是购房者的预期发生变化，成交量的下降。随着成交量的下降，开发商资金回流速度将减慢，这将使得房价下行的压力加大。不过，如果现在人们讨论和期待的“拐点”是指房价月环比或周环比出现下降，那么，这应该是楼市短期内的一种价格变动，是微观的、局部的。